Steuerfalle Grundstücksschenkung: Vorsicht bei Übertragungen an Angehörige

Nicht selten werden Immobilien an nahe Angehörige verschenkt, etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – meist aus wohlmeinenden Gründen. Dabei wird oft übersehen, dass eine Steuerfalle lauert, wenn der Beschenkte im Gegenzug Schulden übernimmt oder einen Teilbetrag zahlt. Solche sog. teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen können als „privates Veräußerungsgeschäft“ gelten, was bei einem Gewinn zu einer Steuerpflicht führen kann.

Ein aktuelles Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. IX R 17/24) verdeutlicht diese Problematik: Ein Mann erwarb 2014 eine vermietete Immobilie, die er teilweise per Kredit finanzierte. Nur fünf Jahre später übertrug er die Immobilie auf seine Tochter, welche die Restschuld übernahm – diese lag zum Übertragungszeitpunkt bereits deutlich unter den ursprünglichen Anschaffungskosten. Gleichzeitig war der Immobilienwert durch Wertsteigerung gestiegen.

Das Finanzamt erkannte darin einen steuerpflichtigen Gewinn und forderte Steuern nach. Zwar entschied zunächst das Finanzgericht zugunsten des Vaters, da die Gegenleistung unter dem Kaufpreis lag. Der BFH stellte jedoch klar, dass die Steuerpflicht nicht allein davon abhängt, ob insgesamt ein höherer Betrag erzielt wurde. Vielmehr müsse die Übertragung in einen unentgeltlichen (Schenkung) und einen entgeltlichen (Schuldenübernahme) Teil aufgeteilt werden.

Bei teilentgeltlichen Grundstücksübertragungen wird somit zwischen dem entgeltlichen und dem unentgeltlichen Anteil unterschieden. Das Verhältnis der Gegenleistung (z. B. Schuldenübernahme) zum tatsächlichen Verkehrswert bestimmt, welcher Anteil als steuerpflichtiger Verkauf gilt. Nur dieser entgeltliche Teil unterliegt gegebenenfalls der Einkommensteuer.